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父母赠与子女房产以及一方婚前贷款购买房产的所有权的归属

2019年05月17日 09:50 | 来源: 内蒙古自治区房地产业协会

     一、父母赠与其子女的归属

    根据此前《婚姻法》及相关解释的规定,婚姻关系存续期间,父母赠与其子女的财产,除明确在赠与合同中表明只归夫或妻一方所有的外,都视为夫妻共同财产。不过,按照《婚姻法司法解释三》第7条的规定:“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产;由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。”《婚姻法司法解释三》的如此规定,更多的是在探究物权登记背后的真实原因,避免物权刚性登记行为对当事人利益的损害,由于房屋的价值较大,父母往往会倾其所有为子女购房,如果子女离婚时一概将其认定为夫妻共同财产,势必违背了父母当时为子女购房行为的初衷,也侵害了出资购房父母的利益。《婚姻法司法解释三》的如此规定,揭开物权登记面纱的表象,直指物权登记的动因,便于司法实践统一尺度,也利于保护婚姻双方及其父母的权益,可资赞同。但是,婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,如果产权登记在夫妻双方名下的,应视为对夫妻双方的的赠与,该不动产应认定为夫妻双方的共同财产。

    二、一方婚前贷款购买房产的归属

    首先,一方婚前全额付清房款,并在婚前完成房屋权属登记的,此房屋应属一方婚前的个人财产,此无争议。但是,一方婚前全额付清房款,在婚后完成权属登记的,如果严采登记要件主义,将该房屋认定为夫妻共同财产,离婚时对方可分得一半,则对付清全款的一方必然不公,毕竟房屋的对价其已全额付清,登记仅仅是补办而已,而且,登记行为何时发生,还有赖于开发商的配合,并非一方当事人所能为之,此种情形下,将房屋认定为付清全款一方的个人财产,较为公允。

    其次,关于婚前一方按揭房屋的归属,《婚姻法司法解释三》作了较大的改动,第10条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理,不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务,双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。”关于此条,有以下几个问题需要明白:

    第一,一方婚前付清首付款,剩余款项向银行按揭,但在婚前完成房屋权属登记,而后双方结婚,并共付按揭款的,应当认定为一方婚前的个人财产,一方面房屋物权登记时间完成于婚前,另一方面,此房屋的对价实际上在双方结婚前已由贷款银行一次性付清,所谓的按揭分期付款,仅仅是购房者对银行而言的,实际上,在购房人付清首付款后,办完按揭时,贷款银行已经替代购房者一次性付清了该房屋所有剩余款项,按揭分期付款仅针对贷款银行而言,对开发商而言,他是一次性收到款项的,因此,无论从房屋物权变动时间,还是从房屋对价取得时间来看,此种情形下,都应将房屋认定为一方婚前的个人财产,至于另一方所付的按揭款及其对应财产的增值部分,可作债务处理,由产权登记一方对另一方进行补偿。

    第二,一方婚前付清首付款,剩余款项向银行按揭,婚后双方共付按揭款并完成房屋权属登记,如果权属登记于付清首付款一方名下的,也应当认定该房屋为产权登记一方名下的个人财产,法理同上,虽然房屋物权登记于婚后,由于是按揭付款,房屋的对价其实已在婚前付清,将其认定为一方个人财产,较为公平,同样,另一方所付的按揭款及其对应财产的增值部分,由产权登记一方对另一方进行补偿,在以往的司法实践中,此种情况,法院通常将房屋认定为夫妻双方的共同财产,《婚姻法司法解释三》对此进了明确,有利于司法实践评判标准的统一。

     最后,无论是婚前一方付清房屋全款,还是一方婚前付清首付款,而后用夫妻共同财产还贷的,如果房屋物权登记于夫妻双方名下的,应当将其认定夫妻双方的共同财产。此种情形,通常是婚前一方签订房屋买卖合同,而权属登记时却出现了另一方配偶的名字,显然,在申请房屋权属登记时,夫妻双方是共同申请登记的,表明此房屋的归属是经夫妻双方同意而为之,遵从约定优先、意思自治原则,此种情形,将房屋认定为夫妻双方的共同财产更具正义。《婚姻法》第19条规定:“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有,夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定,对双方具有约束力。”

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[编辑:吴艾蓉]
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